DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: MISE AU POINT

Suite de l'article: "DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: LA BELLE AFFAIRE?" - Cf. Archives de blog

Message complémentaire à la suite de remarques pertinentes de M. Alban Palenzuela, spécialiste en démembrement de propriété, sur le site de réseaux d’affaires VIADEO.

Dans son message, il me ventait, à juste titre, la rentabilité obtenue par les usufruitiers en ne payant qu’une partie de la valeur. Pas de problème.

« Soit je me suis mal exprimé, soit le message que je voulais faire passer n'a pas été compris.

Il n'y a aucun problème concernant le montage, il est parfaitement huilé.Mon allusion à l'usufruit concernait la situation dans laquelle se trouvent les Caisses de Retraite et qui n'ont pas d'autres moyens que d'utiliser cette technique pour faire face à leurs engagements.

Idem concernant les futurs logements sociaux dont les HLM et autres organismes seront les bénéficiaires.

Je doute cependant que la rentabilité soit de 8%.

Ce posera ensuite la question de l'entretien des bâtiments (à la charge des usufruitiers) pendant les 15 ans. Malgré que tout sera écrit par contrat, et patati et patata.

Est-ce que le bien valeur 100, acheté 50, se sera bonifié d'ici 15? L'avenir nous le dira.

En écrivant cet article, je pensais aussi à ODALYS (n°1 national de la gestion en LMP/LMNP et ZRR), qui malgré leur sérieux et leur solidité n'honore pas la garantie locative signée sur un programme AKERYS à Praissac (http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300234608.htm)

Je crains que cette situation se développe dans les années à venir.

On va booster une loi fiscale pour désengorger les stocks immobiliers, on mettra toutes les garanties nécessaires, mais si le marché économique n'est pas là, on n'empêchera pas les faillites.

Loin donc, de moi, l'idée de ne pas s'intéresser à cette loi. Au contraire!

Simplement attention aux abus.

J'imagine déjà quelques milliers de commerciaux de certaines sociétés de défisc. (dont une est déjà nommée dans cette article) battre la campagne pour vanter les miracles du démembrement de propriété. »

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: LA BELLE AFFAIRE?

Titre Les Echos (http://www.lesechos.fr/) : « Des programmes de logements neufs sont actuellement proposés à la vente en démembrement de propriété. Et l’ancien devrait suivre le mouvement. Pour les investisseurs qui raisonnent à long-terme, c’est une piste à creuser ».

Cet article intéressant, au demeurant, m’amène quelques réflexions sur ce sujet dont je souhaite vous exposer.
Ce mécanisme fiscal est patrimonial, presque vieux comme la nuit des temps, était utilisé jusqu’à présent, principalement, pour de l’acquisition en LMP/LMNP et au travers de SCPI de rendements.
Les atouts principaux retirés par ce mécanisme sont :
- Pas de revenus fonciers, donc pas de fiscalisation sur les revenus fonciers et pas de CSG/CRDS. - Optimisation des déficits fonciers possibles grâce à la déductibilité des intérêts sur le crédit de la nue-propriété.
- Exonération d’ISF pour les nu-propriétaires.
- Après 15 ans de détention, exonération de plus-values sur l’immobilier acquis en nue-propriété (en moyenne 56% de sa valeur d‘origine sur 15 ans) et revendu en pleine propriété.

L’arbre qui cache la forêt.

A travers une loi fiscale intéressante, ce mécanisme est utilisé aussi depuis de nombreuses années par les Caisses de Retraite. Elles sont très friandes d’usufruit sur les SCPI de rendement. Dans ce cas là, ce mécanisme est aussi dangereux car il n’est pas générateur de richesse pour l’usufruitier. En effet, elles achètent le droit temporaire (10 ou 15 ans) de percevoir des loyers. Et ensuite … plus rien. La valeur d’usufruit (achetée en moyenne 44% sur 15 ans) vaut 0. Les Caisses de Retraite n’ont pas le choix. C’est dire le mal où se trouvent nos Institutions de Retraite pour faire face aux engagements de paiements des retraites. (Il est possible que prochainement j’écrive un mot d’humeur contre l’irresponsabilité des syndicats sur ce sujet.)

Maintenant, il est question de faire supporter par le privé (nous investisseurs) la construction de logements sociaux dont on nous proposera la bonne affaire d’acheter la nue-propriété en vue de faire une bonne plus-value défiscalisée dans 15 ans.
On pourrait aussi présenter la chose autrement : Transformer les biens immobiliers invendus par les promoteurs en de Robien/Borloo ainsi que des ZRR par un changement d’affectation du bien originel.
Tant mieux pour les bénéficiaires de ces logements sociaux. Quant au reste, je suis très dubitatif. Et vous ?

La loi du démembrement de propriété sera la nouvelle mode en 2008/2009 et peut-être même en 2010 pour sortir de la crise immobilière.

Dire que nos élus à l’Assemblée Nationale voulaient supprimer la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la nue-propriété en 2007. Quel retour en grâce !

BYM

ORIENTATIONS DE GESTION 2008 (suite)

Suite du précédent article sur la performance des fonds en Euros en Assurance-vie, après avoir donner mes orientations de gestion pour cette année en terme de localisation géographique, voici quelques lignes sur des orientations sectorielles.

«Acheter au son du canon», devant l’ampleur des dégâts causés par la crise des subprime, la reprise de l’inflation (causée par toutes les matières premières : pétrole, zinc , nickel mais également par le blé, le lait, les salades) sans compensation d’augmentations de salaires, l’horizon boursier est plutôt bouchée.
Cela se traduit par une défiance des bourses. Faute de perspective, on vend, on vend, on jette l’eau du bain avec le bébé.
C’est l’occasion d’investir ou de faire une moyenne à la baisse sur les secteurs liés à l’environnement.
Le marché est porteur pour quelques années. Maintenant que tout se brade, les valeurs redeviennent intéressantes à acheter.
Avec les investissements faits dans les pays de l’Est, la Russie et l’Inde que je garde (je rappelle que je n’investis pas sur la Chine car j’ai raté le train et je ne souhaite pas y monter en marche), cela fait une autre ligne d’investissement.

Par contre, il y a quelques conseillers qui n’hésitent pas à conseiller à investir sur les matières premières et sur l’or actuellement (les OPCVM sur ce secteur sont en fortes hausses depuis le début de l’année).
«Vendre au son des violons». Merci à ces conseillers de stimuler le marché. Personnellement je vais réduire les lignes investies et concrétiser les plus-values confortables acquises.
J’ai souvent tendance à avoir raison trop tôt, mais on ne me refera pas.

ASSURANCE-VIE EN EUROS: RENDEMENTS 2007 EN HAUSSE

Les rendements 2007 des fonds en euros se sont stabilisés, voire ont légèrement augmenté.
Les meilleurs contrats sont au-dessus de 4,50%.
Ceux des assureurs et mutuelles, bien entendu.
Je n'ai pas encore eu accès aux perfs. des banques, mais en moyenne, c'est un bon 1/2 point de performance en moins. Image oblige, il parait. Du moins, c'est l'explication que l'on me donnait il y a 15 ans quand j'y travaillais et que je ne comprenais pas pourquoi les banques avaient toujours des performances moindre. Bref!
Concernant ces meilleures performances, dans l'ensemble, on pouvait s'y attendre un peu. En effet depuis quelques mois, il n'est pas rare de voir les Assurances faire des promos de taux garantis pour 2008 et 2009 pour certaines avec des taux atteignant ou dépassant 5%.
Tout ça c'est de bonne augure dans la gestion de nos portefeuilles d'assurances.
On va pouvoir augmenter un peu leurs poids dans la gestion des contrats multisupport au détriment des actions dont les perspectives ne sont pas claires (hormis, à mon avis, les supports sur les marchés de l'Est, la Russie, l'Inde encore sans doûte, la Chine également - personnellement j'ai raté le train de la hausse et je ne monterai pas en marche - et d'autres pays émergents dont la gestion chez Carmignac est efficace depuis de très nombreuses années - cette société de gestion est une valeur sûre de la place parisienne, à ce titre je suis très déçu de Richelieu pour 2007 que je vais rayer de ma liste).
Dans la gestion des contrats multisupport, j'ai inclus jusqu'à présent, avec bonheur, entre 30 et 35% de SCPI. Je vais les maintenir ou les ramener vers 25%, cela sera fonction de l'évolution du marché durant l'année. Pour l'instant, tout va bien encore.
Par contre, je suis un peu plus réservé avec les OPCI qui devraient envahir le marché en 2008 et 2009. Certes, les règles de gestion d'une OPCI paraissent moins strictes que celle d'une SCPI. Ce sont des supports plus liquides. Mais c'est un produit neuf. Dans un marché de l'immobilier à vocation professionnelle haut, la rentabilité à attendre devrait être moindre que celle des SCPI. Reste à savoir quelle sera la qualité de gestion et de sélection des investissements de l'un par rapport à l'autre. Une fois encore, les performances des sociétés spécialisées en SCPI et OPCI devraient être supérieures à celles des banques en générale.
(Soit dit en passant, je rigole doucement quand je vois les banques françaises, donneurs de leçons aux accédants à la propriété avec leurs ratios stictes pour l'octroi des crédits -entre taux d'endettements et garanties +++ à founir -, perdre des centaines de millions ou quelques milliards d'euros en ayant investis sur les subprime dont les prêts accordés étaient adossés sur des garanties bien moindres. Bien fait pour leurs g...!)
Donc, pour revenir au sujet principale de ce message, la gestion de portefeuille 2008 devrait être moins audacieuse, donc plus sécuritaire.
Les fonds en Euros vont reprendre du poil de la bête.

BYM

PETROLE: JUSQU'OU LA SPECULATION ?

En Octobre 2007, Boursorama faisait un sondage sur l'atteinte avant le 31/12/2007 du prix du baril de pétrole à 100 $. Nous n'étions qu'1/3 à croire que le prix n'atteindrait pas les 100 $ d'ici la fin de l'année 2007.
Nous avons gagné.
Le cours n'a été atteint que le 3 janvier 2008.
La façon dont cela s'est fait me fait dire que ce ne sont pas les conditions économiques et rationnelles du marché qui l'ont fait monté mais bien la spéculation.
A qui va profiter le crime?
L'économie planétaire souffre du renchérissement du prix des matières premières.
Les prix des produits augmentent, les salaires ne suivent pas, la demande ralentie.
La crise du subprime est passée par là, les bas de laine s'épuisent.
A qui profitent donc le crime?
Je vais avancer une idée de "silver"boy que j'ai été dans les années 80.
Dans quelques temps, je serai soit le roi des idiots ou des fous, soit ... A vous de le dire!
Le crime profite aux nouveaux riches d'asie, de l'ex union soviétique et peut-être même aux financiers terroristes dont un est très connu au Moyen Orient.
Qui est-ce qui vient d'intervenir pour sauver une banque américaine du naufrage des subprime? Une banque chinoise. Dans ce pays, ils ont tellement d'argent qu'ils sont devenus les premiers prêteurs des USA. Ils n'ont pas intérêt à ce que cette économie s'effondre pour le moment.
La Russie, également, est présente partout dans les investissements à l'étranger.
Ces deux pays ont un point commun. Ils acquièrent du savoir faire technologique des pays "occidentaux".
Quand la bulle spéculative pétrolière éclatera, l'Europe et les Etat-Unis souffriront énormément, je le crains, alors que ces deux pays auront sur leurs propres terres les relais économiques pour satisfaire la demande locale.
Quant à Ben Laden et sa bande, il aura enfin sa victoire sur le monde occidental. Par l'argent de satan gagné en spéculant, il aura vaincu les pays riches (et si la fiction devenait réalité!).
Est-ce que ce scénario catastrophe est crédible ou nage-t-on en plein délire?
L'avenir nous le dira.

BYM

DE ROBIEN - COUP DE GUEULE

Document d'archive publié en 11/2006 sur Viadéo

Un coup de gueule contre les pseudos conseillers qui continuent de vendre à tout va des investissements immobiliers à travers la loi de Robien.

Le marché est saturé, voir en suroffre. Où est le conseil patrimonial ?

Il se dit que le marché immobilier français est en manque de 750.000 logements depuis 2 à 3 ans. Annuellement, il se construit 110 à 120.000 logements. En 2005, il s’en est construit 450.000. Et il s’en construira encore beaucoup en 2006, 2007 et 2008.
En effet, les programmes en loi de Robien sont vendus principalement en état de futur achèvement (VEFA) souvent 2 ans avant la livraison.

Que se passe-t-il maintenant ? Beaucoup de zones géographiques se retrouvent avec pléthore de logements vacants en attente de locataires.

Les investisseurs particuliers n’ont pas fini de maugréer contre la profession des « spécialistes » en défiscalisation. Et ils ont raisons ! Trop peu malheureusement font correctement leur métier.

Il ne passe pas une semaine sans que je reçoive des publicités sur des opérations de défiscalisation (de Robien, M.H, etc.). Toutes les propositions sont calculées à partir des tranches marginales d’imposition (T.M.I) de 2005. Or, on le sait depuis fin 2005, toutes les tranches du barème sont revues à partir de 2006.
Ainsi un contribuable qui se trouvait dans une T.M.I à 28% en 2005 se trouvera sur une T.M.I à 14% en 2006 avec quasiment le même impôt à payer.
Conséquence, perte de l’incidence fiscale liée à la T.M.I sur le montage proposé = 50%.
Résultat, toutes les propositions trop légères ou trop ambitieuses couteront au final très cher à l’investisseur. Si tant est qu’il puisse faire face à tous ses engagements financiers.

Un tuyau à tout ceux qui veulent acheter leur résidence principale prochainement : « Attendez ! D’ici 2 ans, vous aurez des affaires à faire. Vraisemblablement beaucoup d’appartements et de villas seront en vente et surement pas au prix acheté par l’investisseur premier ».

Faut-il pour autant ne pas investir dans le cadre de la loi de Robien ?
Non, évidemment. Si vous êtes sur une tranche à 30%, cela peut s’étudier.
Ensuite, outre l’emplacement (cela a toujours été et le sera toujours), la qualité des matériaux, l’esthétique (c’est incroyable, vu le nombre d’architectes et maîtres d’œuvres qui travaillent sur les projets de programmes immobiliers, peu réalisent des programmes différents, non stéréotypés), les assurances locatives complètes sont primordiales.

A savoir : En plus des loyers impayés, les vacances locatives (périodes de non location entre deux locataires) et les carences locatives (périodes de non location entre la livraison et la première location) sont à étudier de très près.
Et si, en plus, le promoteur garantit de compléter ou de se substituer aux trous de garanties des assureurs (info, il n’est pas exclu que les Cies. d’assurances soient sinistrées prochainement sur le risque locatif et résilient leurs polices à défaut de beaucoup les augmenter), alors là, « no problem », tout est OK. CELA EXISTE.

BYM