Titre Les Echos (http://www.lesechos.fr/) : « Des programmes de logements neufs sont actuellement proposés à la vente en démembrement de propriété. Et l’ancien devrait suivre le mouvement. Pour les investisseurs qui raisonnent à long-terme, c’est une piste à creuser ».
Cet article intéressant, au demeurant, m’amène quelques réflexions sur ce sujet dont je souhaite vous exposer.
Ce mécanisme fiscal est patrimonial, presque vieux comme la nuit des temps, était utilisé jusqu’à présent, principalement, pour de l’acquisition en LMP/LMNP et au travers de SCPI de rendements.
Les atouts principaux retirés par ce mécanisme sont :
- Pas de revenus fonciers, donc pas de fiscalisation sur les revenus fonciers et pas de CSG/CRDS. - Optimisation des déficits fonciers possibles grâce à la déductibilité des intérêts sur le crédit de la nue-propriété.
- Exonération d’ISF pour les nu-propriétaires.
- Après 15 ans de détention, exonération de plus-values sur l’immobilier acquis en nue-propriété (en moyenne 56% de sa valeur d‘origine sur 15 ans) et revendu en pleine propriété.
L’arbre qui cache la forêt.
A travers une loi fiscale intéressante, ce mécanisme est utilisé aussi depuis de nombreuses années par les Caisses de Retraite. Elles sont très friandes d’usufruit sur les SCPI de rendement. Dans ce cas là, ce mécanisme est aussi dangereux car il n’est pas générateur de richesse pour l’usufruitier. En effet, elles achètent le droit temporaire (10 ou 15 ans) de percevoir des loyers. Et ensuite … plus rien. La valeur d’usufruit (achetée en moyenne 44% sur 15 ans) vaut 0. Les Caisses de Retraite n’ont pas le choix. C’est dire le mal où se trouvent nos Institutions de Retraite pour faire face aux engagements de paiements des retraites. (Il est possible que prochainement j’écrive un mot d’humeur contre l’irresponsabilité des syndicats sur ce sujet.)
Maintenant, il est question de faire supporter par le privé (nous investisseurs) la construction de logements sociaux dont on nous proposera la bonne affaire d’acheter la nue-propriété en vue de faire une bonne plus-value défiscalisée dans 15 ans.
On pourrait aussi présenter la chose autrement : Transformer les biens immobiliers invendus par les promoteurs en de Robien/Borloo ainsi que des ZRR par un changement d’affectation du bien originel.
Tant mieux pour les bénéficiaires de ces logements sociaux. Quant au reste, je suis très dubitatif. Et vous ?
La loi du démembrement de propriété sera la nouvelle mode en 2008/2009 et peut-être même en 2010 pour sortir de la crise immobilière.
Dire que nos élus à l’Assemblée Nationale voulaient supprimer la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la nue-propriété en 2007. Quel retour en grâce !
BYM
Cet article intéressant, au demeurant, m’amène quelques réflexions sur ce sujet dont je souhaite vous exposer.
Ce mécanisme fiscal est patrimonial, presque vieux comme la nuit des temps, était utilisé jusqu’à présent, principalement, pour de l’acquisition en LMP/LMNP et au travers de SCPI de rendements.
Les atouts principaux retirés par ce mécanisme sont :
- Pas de revenus fonciers, donc pas de fiscalisation sur les revenus fonciers et pas de CSG/CRDS. - Optimisation des déficits fonciers possibles grâce à la déductibilité des intérêts sur le crédit de la nue-propriété.
- Exonération d’ISF pour les nu-propriétaires.
- Après 15 ans de détention, exonération de plus-values sur l’immobilier acquis en nue-propriété (en moyenne 56% de sa valeur d‘origine sur 15 ans) et revendu en pleine propriété.
L’arbre qui cache la forêt.
A travers une loi fiscale intéressante, ce mécanisme est utilisé aussi depuis de nombreuses années par les Caisses de Retraite. Elles sont très friandes d’usufruit sur les SCPI de rendement. Dans ce cas là, ce mécanisme est aussi dangereux car il n’est pas générateur de richesse pour l’usufruitier. En effet, elles achètent le droit temporaire (10 ou 15 ans) de percevoir des loyers. Et ensuite … plus rien. La valeur d’usufruit (achetée en moyenne 44% sur 15 ans) vaut 0. Les Caisses de Retraite n’ont pas le choix. C’est dire le mal où se trouvent nos Institutions de Retraite pour faire face aux engagements de paiements des retraites. (Il est possible que prochainement j’écrive un mot d’humeur contre l’irresponsabilité des syndicats sur ce sujet.)
Maintenant, il est question de faire supporter par le privé (nous investisseurs) la construction de logements sociaux dont on nous proposera la bonne affaire d’acheter la nue-propriété en vue de faire une bonne plus-value défiscalisée dans 15 ans.
On pourrait aussi présenter la chose autrement : Transformer les biens immobiliers invendus par les promoteurs en de Robien/Borloo ainsi que des ZRR par un changement d’affectation du bien originel.
Tant mieux pour les bénéficiaires de ces logements sociaux. Quant au reste, je suis très dubitatif. Et vous ?
La loi du démembrement de propriété sera la nouvelle mode en 2008/2009 et peut-être même en 2010 pour sortir de la crise immobilière.
Dire que nos élus à l’Assemblée Nationale voulaient supprimer la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la nue-propriété en 2007. Quel retour en grâce !
BYM
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire