DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: MISE AU POINT

Suite de l'article: "DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: LA BELLE AFFAIRE?" - Cf. Archives de blog

Message complémentaire à la suite de remarques pertinentes de M. Alban Palenzuela, spécialiste en démembrement de propriété, sur le site de réseaux d’affaires VIADEO.

Dans son message, il me ventait, à juste titre, la rentabilité obtenue par les usufruitiers en ne payant qu’une partie de la valeur. Pas de problème.

« Soit je me suis mal exprimé, soit le message que je voulais faire passer n'a pas été compris.

Il n'y a aucun problème concernant le montage, il est parfaitement huilé.Mon allusion à l'usufruit concernait la situation dans laquelle se trouvent les Caisses de Retraite et qui n'ont pas d'autres moyens que d'utiliser cette technique pour faire face à leurs engagements.

Idem concernant les futurs logements sociaux dont les HLM et autres organismes seront les bénéficiaires.

Je doute cependant que la rentabilité soit de 8%.

Ce posera ensuite la question de l'entretien des bâtiments (à la charge des usufruitiers) pendant les 15 ans. Malgré que tout sera écrit par contrat, et patati et patata.

Est-ce que le bien valeur 100, acheté 50, se sera bonifié d'ici 15? L'avenir nous le dira.

En écrivant cet article, je pensais aussi à ODALYS (n°1 national de la gestion en LMP/LMNP et ZRR), qui malgré leur sérieux et leur solidité n'honore pas la garantie locative signée sur un programme AKERYS à Praissac (http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300234608.htm)

Je crains que cette situation se développe dans les années à venir.

On va booster une loi fiscale pour désengorger les stocks immobiliers, on mettra toutes les garanties nécessaires, mais si le marché économique n'est pas là, on n'empêchera pas les faillites.

Loin donc, de moi, l'idée de ne pas s'intéresser à cette loi. Au contraire!

Simplement attention aux abus.

J'imagine déjà quelques milliers de commerciaux de certaines sociétés de défisc. (dont une est déjà nommée dans cette article) battre la campagne pour vanter les miracles du démembrement de propriété. »

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: LA BELLE AFFAIRE?

Titre Les Echos (http://www.lesechos.fr/) : « Des programmes de logements neufs sont actuellement proposés à la vente en démembrement de propriété. Et l’ancien devrait suivre le mouvement. Pour les investisseurs qui raisonnent à long-terme, c’est une piste à creuser ».

Cet article intéressant, au demeurant, m’amène quelques réflexions sur ce sujet dont je souhaite vous exposer.
Ce mécanisme fiscal est patrimonial, presque vieux comme la nuit des temps, était utilisé jusqu’à présent, principalement, pour de l’acquisition en LMP/LMNP et au travers de SCPI de rendements.
Les atouts principaux retirés par ce mécanisme sont :
- Pas de revenus fonciers, donc pas de fiscalisation sur les revenus fonciers et pas de CSG/CRDS. - Optimisation des déficits fonciers possibles grâce à la déductibilité des intérêts sur le crédit de la nue-propriété.
- Exonération d’ISF pour les nu-propriétaires.
- Après 15 ans de détention, exonération de plus-values sur l’immobilier acquis en nue-propriété (en moyenne 56% de sa valeur d‘origine sur 15 ans) et revendu en pleine propriété.

L’arbre qui cache la forêt.

A travers une loi fiscale intéressante, ce mécanisme est utilisé aussi depuis de nombreuses années par les Caisses de Retraite. Elles sont très friandes d’usufruit sur les SCPI de rendement. Dans ce cas là, ce mécanisme est aussi dangereux car il n’est pas générateur de richesse pour l’usufruitier. En effet, elles achètent le droit temporaire (10 ou 15 ans) de percevoir des loyers. Et ensuite … plus rien. La valeur d’usufruit (achetée en moyenne 44% sur 15 ans) vaut 0. Les Caisses de Retraite n’ont pas le choix. C’est dire le mal où se trouvent nos Institutions de Retraite pour faire face aux engagements de paiements des retraites. (Il est possible que prochainement j’écrive un mot d’humeur contre l’irresponsabilité des syndicats sur ce sujet.)

Maintenant, il est question de faire supporter par le privé (nous investisseurs) la construction de logements sociaux dont on nous proposera la bonne affaire d’acheter la nue-propriété en vue de faire une bonne plus-value défiscalisée dans 15 ans.
On pourrait aussi présenter la chose autrement : Transformer les biens immobiliers invendus par les promoteurs en de Robien/Borloo ainsi que des ZRR par un changement d’affectation du bien originel.
Tant mieux pour les bénéficiaires de ces logements sociaux. Quant au reste, je suis très dubitatif. Et vous ?

La loi du démembrement de propriété sera la nouvelle mode en 2008/2009 et peut-être même en 2010 pour sortir de la crise immobilière.

Dire que nos élus à l’Assemblée Nationale voulaient supprimer la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la nue-propriété en 2007. Quel retour en grâce !

BYM