MARCHE MONDIAL DE BUREAUX LOCATIFS

Synthèse lue dans le supplément du journal Les Echos du 13 mars.


Valeurs mondiales du marché locatif de bureaux:

FRANCE

– Paris, valeur moyenne = 270€/m2, à un niveau historique, en suroffre à La Défense ainsi qu’en 1ère et 2ème couronne Nord, Nord-Est de Paris.
- En province, valeur moyenne = 169€/m2, suroffre en vue.

ESPAGNE

– Madrid intra muros = 480€/m2
- « périphérie = 283€/m2
- Barcelone intra muros = 324€/m2
- « périphérie = 204€/m2

Le marché commercial se porte mieux que le marché résidentiel.

ANGLETERRE – Londres quartier West End (colonisé par la finance alternative) = 1.897€/m2, +30% par rapport à 2007.
Autres secteurs en plein marasme, voire un effondrement possible suite au ralentissement économique et resserrement du crédit.

ALLEMAGNE

- Berlin = 275€/m2
- Francfort = 450€/m2

Transactions en retrait et loyers en hausse (mais inférieurs de 16% au plus haut historique en 2001).

ITALIE

– Rome – loyers moyens = 250€/m2
- Rome secteur « prime » = 430€/m2
- Milan - loyers moyens = 220€/m2
- Milan secteur « prime » = 500€/m2

Marché tiré par les banques. Offre locative limitée jusqu'en 2010.

RUSSIE

– Moscou City = 1.179€, +50% par rapport en 2006
- Magasins = 3.013€

Forte demande initiée par les étrangers. Manque de bureaux.

USA – New-York – Manhattan (60% du marché) – catégorie A = 465%/m2, +28% par an depuis 2 ans.
Les crises financières et immobilières devraient pousser à une stabilisation des prix de bureaux.
Les limites de l’offre permettront de préserver les taux d’occupation.

CHINE

– Pékin – tertiaire grade = 288€/m2
- Pékin quartier CBD = 310€/m2
- Pékin Zhangguancun = 210€/m2
- Shanghai , loyers entre 430 et 625€/m2

Loyers en hausse de 15% environ malgré une vacance locative en hausse aussi et des millions de m2 nouveaux à louer qui vont arriver sur le marché.

JAPON – Tokyo, loyers entre 530 et 810€/m2. Pénurie de bureau.


Analyse / Conclusion :

Des résultats contrastés, étonnants même. Hormis la Russie, la réalité des chiffres ne reflète pas l’image perçue de l’extérieur dans la marasme économique et boursier que nous vivons actuellement.
Pour l’instant les professionnels de l’immobilier industriel se réjouissent.
La demande française est soutenue dans des produits de qualité. Cependant les loyers ne progressent plus. Des corrections sont attendues. Plus de surenchères, les investisseurs temporisent avant d’acheter.
Epargnants français, attention aux investissements en SCPI et surtout aux OPCI qui vont arriver sur le marché qui n’est pas propice pour faire des investissements intéressants.
La prudence est de mise.

CENSURE BANCAIRE SUR FORUMS FINANCIERS

Cela censure dur sur BOURSORAMA (il m’arrive aussi la même chose sur le site Les Echos).
Le 7 mars 2008, 2 messages de ma part ont été censurés. Leurs points communs : Je révélais des vérités pas gentilles sur les banques.
Le premier sujet était une réponse à un forum faisant référence au suicide d’un banquier de la BNP à Villefranche de Rouergue (12) en début de semaine. Le titre était : La banque mène à tout, il suffit d’en sortir.
« Au-delà du jeux de mots que certains pourraient faire, il est désolant qu’un conseiller bancaire en arrive à cette extrémité. Il est vrai que les pressions commerciales dans banques sont très fortes et peu importe la méthode tant que les objectifs sont remplis.
Je vais vous raconter une histoire vécue il y a 15 ans quand je travaillais comme conseiller patrimoniale dans une agence spécialisée d’une banque généraliste. Il m’avait été demandé de trouver des « pigeons » pour acheter des SCPI en 1994 en contrepartie de la vente d’un autre client de l’agence. Cette vente était fortement conseillée à ce dit client. En effet, la banque redoutait de « prendre une ardoise » sur les crédits de ce clients car sa fortune faite lors de la vente de sa société était en train de fondre comme neige au soleil à la suite de placements hasardeux. Honteux ! J’ai quitté cette banque quelques semaines après.
Que dire aussi des banquiers qui ont vendu du PERP à tour de bras à des mamies non imposables ou à des clients en difficultés financières qui avaient besoin d’un crédit de consolidation que les banquiers pouvaient leur accorder dans la mesure où ils souscrivaient un PERP (j’ai été témoin de tels agissements). C’est dégueulasse !
Je peux comprendre qu’un conseiller bien formaté banquier pour la vie, avec une conscience professionnelle, ne puisse pas trouver d’autre issue sous la pression de sa direction. J’ai une sincère pensée pour sa famille.
Décidément, je hais les banques. »

L’autre sujet concernait un forum sur le cours de bourse de Natixis. Natixis est la banque d’affaires nouvellement créée par la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire. Le titre de mon message était : La fable de La Fontaine.
« Quand la grenouille veut se faire aussi grosse que le bœuf. Ou quand les banques généralistes chassent sur le terrain des vraies banques d’affaires.
Quand on achète au prix fort FONCIA, NEXITY, I-Sélection ou que l’on essaie de doper les performances des sicav monétaire ou obligataires en finançant les SUBPRIMES, il n’est pas étonnant de perdre de l’argent. Malheureusement, c’est le client de la rue qui en paye les conséquences.
Et encore, je ne parle pas du scandale de l’opération séduction faite auprès de la clientèle pour souscrire des actions Natixis à l’introduction en bourse au prix fort alors que la direction savait qu’elle ne tiendrait pas les objectifs.
Il serait temps que les banques traditionnelles reviennent à leurs fondamentaux. »

Oui, c’est vrai que je casse du sucre sur les banques. Oui, c’est vrai je n’aime pas banques.
Mais tout ce que j’ai dit est malheureusement vrai.