Contrairement aux Etats-Unis, à l’Espagne ou à l’Angleterre, le marché de l’immobilier français n’est pas spéculatif.
Il l’a été durant la précédente crise immobilière au cours de la période 1993-1998. IL NE L’EST PLUS.
Les crédits accordés aux propriétaires ou investisseurs ne sont pas basés uniquement sur la valeur hypothécaire du bien acheté, comme dans les pays précédemment cités, mais aussi sur les revenus qui déterminent la capacité de remboursement de crédit.
Les banques ont suffisamment été donneuses de leçons aux demandeurs de crédit avec peu de revenus en les empêchant de devenir propriétaires (en ne leur accordant pas de crédit immobilier), Par contre, elles n’ont pas hésité à prêter aux banques américaines en achetant leurs obligations pour couvrir leurs crédits hypothécaires.
La suroffre en immobilier de Robien est un autre problème (voir mon premier message dans l’historique).
Comme évoqué précédemment, je suis révolté contre les banques qui sont les principales responsables de la crise financière mondiale et dont les particuliers sont les victimes.
L’immobilier a servi de détonateur mais les banques ont allumé la mèche de la bombe qu’elles ont remplie de poudre.
Un petit message, maintenant, à l’attention de nos amis russes (ou autres pays voisins) et autres investisseurs moutonniers des modes d’achat en immobilier.
Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. La chute de l’immobilier à Dubaï va être énorme, pire qu’aux Etats-Unis.
Ce marché est totalement superficiel.
N’ayant plus de réserves pétrolières, ce pays a misé sur le tourisme et la finance.
Quel tourisme y-a-t-il à Dubaï ? A part la luxure, il n’a aucun attrait touristique.
La finance marche fort, c’est vrai; surtout avec l’argent sale des réseaux terroristes et autres mafias mondiales (dont russe).
Cette mafia a d’ailleurs beaucoup blanchi d’argent en immobilier à Dubaï.
Qu’en reste-t-il actuellement ? Des rues entières sont vides de locataires et nombre de logements cherchent propriétaires.
Un petit lien qui vaut la peine d'être luhttp://www.mouvements.info/spip.php?article66
C’est fou ce que l’appât du gain peut faire faire.
Les têtes tournent à l’odeur de l’argent « à priori » facile, la déraison l’emporte sur la raison.
Non, vraiment, on n’est pas si mal loti en France. Il y a de bons investissements à faire dans notre pays. Le marché est mûr pour acheter à nouveau des biens immobiliers de qualité à des prix raisonnables.
On peut toujours en faire un investissement sûr et pérenne (sous certaines conditions).
N’oublions pas : L’immobilier est un investissement à long-terme.
23/03/2008
MARCHE MONDIAL DE BUREAUX LOCATIFS
Synthèse lue dans le supplément du journal Les Echos du 13 mars.
Valeurs mondiales du marché locatif de bureaux:
FRANCE
Valeurs mondiales du marché locatif de bureaux:
FRANCE
– Paris, valeur moyenne = 270€/m2, à un niveau historique, en suroffre à La Défense ainsi qu’en 1ère et 2ème couronne Nord, Nord-Est de Paris.
- En province, valeur moyenne = 169€/m2, suroffre en vue.
ESPAGNE
- En province, valeur moyenne = 169€/m2, suroffre en vue.
ESPAGNE
– Madrid intra muros = 480€/m2
- « périphérie = 283€/m2
- Barcelone intra muros = 324€/m2
- « périphérie = 204€/m2
- « périphérie = 283€/m2
- Barcelone intra muros = 324€/m2
- « périphérie = 204€/m2
Le marché commercial se porte mieux que le marché résidentiel.
ANGLETERRE – Londres quartier West End (colonisé par la finance alternative) = 1.897€/m2, +30% par rapport à 2007.
Autres secteurs en plein marasme, voire un effondrement possible suite au ralentissement économique et resserrement du crédit.
ALLEMAGNE
ANGLETERRE – Londres quartier West End (colonisé par la finance alternative) = 1.897€/m2, +30% par rapport à 2007.
Autres secteurs en plein marasme, voire un effondrement possible suite au ralentissement économique et resserrement du crédit.
ALLEMAGNE
- Berlin = 275€/m2
- Francfort = 450€/m2
- Francfort = 450€/m2
Transactions en retrait et loyers en hausse (mais inférieurs de 16% au plus haut historique en 2001).
ITALIE
ITALIE
– Rome – loyers moyens = 250€/m2
- Rome secteur « prime » = 430€/m2
- Milan - loyers moyens = 220€/m2
- Milan secteur « prime » = 500€/m2
- Rome secteur « prime » = 430€/m2
- Milan - loyers moyens = 220€/m2
- Milan secteur « prime » = 500€/m2
Marché tiré par les banques. Offre locative limitée jusqu'en 2010.
RUSSIE
– Moscou City = 1.179€, +50% par rapport en 2006
- Magasins = 3.013€
- Magasins = 3.013€
Forte demande initiée par les étrangers. Manque de bureaux.
USA – New-York – Manhattan (60% du marché) – catégorie A = 465%/m2, +28% par an depuis 2 ans.
Les crises financières et immobilières devraient pousser à une stabilisation des prix de bureaux.
Les limites de l’offre permettront de préserver les taux d’occupation.
CHINE
USA – New-York – Manhattan (60% du marché) – catégorie A = 465%/m2, +28% par an depuis 2 ans.
Les crises financières et immobilières devraient pousser à une stabilisation des prix de bureaux.
Les limites de l’offre permettront de préserver les taux d’occupation.
CHINE
– Pékin – tertiaire grade = 288€/m2
- Pékin quartier CBD = 310€/m2
- Pékin Zhangguancun = 210€/m2
- Shanghai , loyers entre 430 et 625€/m2
- Pékin quartier CBD = 310€/m2
- Pékin Zhangguancun = 210€/m2
- Shanghai , loyers entre 430 et 625€/m2
Loyers en hausse de 15% environ malgré une vacance locative en hausse aussi et des millions de m2 nouveaux à louer qui vont arriver sur le marché.
JAPON – Tokyo, loyers entre 530 et 810€/m2. Pénurie de bureau.
Analyse / Conclusion :
Des résultats contrastés, étonnants même. Hormis la Russie, la réalité des chiffres ne reflète pas l’image perçue de l’extérieur dans la marasme économique et boursier que nous vivons actuellement.
Pour l’instant les professionnels de l’immobilier industriel se réjouissent.
La demande française est soutenue dans des produits de qualité. Cependant les loyers ne progressent plus. Des corrections sont attendues. Plus de surenchères, les investisseurs temporisent avant d’acheter.
Epargnants français, attention aux investissements en SCPI et surtout aux OPCI qui vont arriver sur le marché qui n’est pas propice pour faire des investissements intéressants.
La prudence est de mise.
JAPON – Tokyo, loyers entre 530 et 810€/m2. Pénurie de bureau.
Analyse / Conclusion :
Des résultats contrastés, étonnants même. Hormis la Russie, la réalité des chiffres ne reflète pas l’image perçue de l’extérieur dans la marasme économique et boursier que nous vivons actuellement.
Pour l’instant les professionnels de l’immobilier industriel se réjouissent.
La demande française est soutenue dans des produits de qualité. Cependant les loyers ne progressent plus. Des corrections sont attendues. Plus de surenchères, les investisseurs temporisent avant d’acheter.
Epargnants français, attention aux investissements en SCPI et surtout aux OPCI qui vont arriver sur le marché qui n’est pas propice pour faire des investissements intéressants.
La prudence est de mise.
10/03/2008
CENSURE BANCAIRE SUR FORUMS FINANCIERS
Cela censure dur sur BOURSORAMA (il m’arrive aussi la même chose sur le site Les Echos).
Le 7 mars 2008, 2 messages de ma part ont été censurés. Leurs points communs : Je révélais des vérités pas gentilles sur les banques.
Le premier sujet était une réponse à un forum faisant référence au suicide d’un banquier de la BNP à Villefranche de Rouergue (12) en début de semaine. Le titre était : La banque mène à tout, il suffit d’en sortir.
« Au-delà du jeux de mots que certains pourraient faire, il est désolant qu’un conseiller bancaire en arrive à cette extrémité. Il est vrai que les pressions commerciales dans banques sont très fortes et peu importe la méthode tant que les objectifs sont remplis.
Je vais vous raconter une histoire vécue il y a 15 ans quand je travaillais comme conseiller patrimoniale dans une agence spécialisée d’une banque généraliste. Il m’avait été demandé de trouver des « pigeons » pour acheter des SCPI en 1994 en contrepartie de la vente d’un autre client de l’agence. Cette vente était fortement conseillée à ce dit client. En effet, la banque redoutait de « prendre une ardoise » sur les crédits de ce clients car sa fortune faite lors de la vente de sa société était en train de fondre comme neige au soleil à la suite de placements hasardeux. Honteux ! J’ai quitté cette banque quelques semaines après.
Que dire aussi des banquiers qui ont vendu du PERP à tour de bras à des mamies non imposables ou à des clients en difficultés financières qui avaient besoin d’un crédit de consolidation que les banquiers pouvaient leur accorder dans la mesure où ils souscrivaient un PERP (j’ai été témoin de tels agissements). C’est dégueulasse !
Je peux comprendre qu’un conseiller bien formaté banquier pour la vie, avec une conscience professionnelle, ne puisse pas trouver d’autre issue sous la pression de sa direction. J’ai une sincère pensée pour sa famille.
Décidément, je hais les banques. »
L’autre sujet concernait un forum sur le cours de bourse de Natixis. Natixis est la banque d’affaires nouvellement créée par la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire. Le titre de mon message était : La fable de La Fontaine.
« Quand la grenouille veut se faire aussi grosse que le bœuf. Ou quand les banques généralistes chassent sur le terrain des vraies banques d’affaires.
Quand on achète au prix fort FONCIA, NEXITY, I-Sélection ou que l’on essaie de doper les performances des sicav monétaire ou obligataires en finançant les SUBPRIMES, il n’est pas étonnant de perdre de l’argent. Malheureusement, c’est le client de la rue qui en paye les conséquences.
Et encore, je ne parle pas du scandale de l’opération séduction faite auprès de la clientèle pour souscrire des actions Natixis à l’introduction en bourse au prix fort alors que la direction savait qu’elle ne tiendrait pas les objectifs.
Il serait temps que les banques traditionnelles reviennent à leurs fondamentaux. »
Oui, c’est vrai que je casse du sucre sur les banques. Oui, c’est vrai je n’aime pas banques.
Mais tout ce que j’ai dit est malheureusement vrai.
Le 7 mars 2008, 2 messages de ma part ont été censurés. Leurs points communs : Je révélais des vérités pas gentilles sur les banques.
Le premier sujet était une réponse à un forum faisant référence au suicide d’un banquier de la BNP à Villefranche de Rouergue (12) en début de semaine. Le titre était : La banque mène à tout, il suffit d’en sortir.
« Au-delà du jeux de mots que certains pourraient faire, il est désolant qu’un conseiller bancaire en arrive à cette extrémité. Il est vrai que les pressions commerciales dans banques sont très fortes et peu importe la méthode tant que les objectifs sont remplis.
Je vais vous raconter une histoire vécue il y a 15 ans quand je travaillais comme conseiller patrimoniale dans une agence spécialisée d’une banque généraliste. Il m’avait été demandé de trouver des « pigeons » pour acheter des SCPI en 1994 en contrepartie de la vente d’un autre client de l’agence. Cette vente était fortement conseillée à ce dit client. En effet, la banque redoutait de « prendre une ardoise » sur les crédits de ce clients car sa fortune faite lors de la vente de sa société était en train de fondre comme neige au soleil à la suite de placements hasardeux. Honteux ! J’ai quitté cette banque quelques semaines après.
Que dire aussi des banquiers qui ont vendu du PERP à tour de bras à des mamies non imposables ou à des clients en difficultés financières qui avaient besoin d’un crédit de consolidation que les banquiers pouvaient leur accorder dans la mesure où ils souscrivaient un PERP (j’ai été témoin de tels agissements). C’est dégueulasse !
Je peux comprendre qu’un conseiller bien formaté banquier pour la vie, avec une conscience professionnelle, ne puisse pas trouver d’autre issue sous la pression de sa direction. J’ai une sincère pensée pour sa famille.
Décidément, je hais les banques. »
L’autre sujet concernait un forum sur le cours de bourse de Natixis. Natixis est la banque d’affaires nouvellement créée par la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire. Le titre de mon message était : La fable de La Fontaine.
« Quand la grenouille veut se faire aussi grosse que le bœuf. Ou quand les banques généralistes chassent sur le terrain des vraies banques d’affaires.
Quand on achète au prix fort FONCIA, NEXITY, I-Sélection ou que l’on essaie de doper les performances des sicav monétaire ou obligataires en finançant les SUBPRIMES, il n’est pas étonnant de perdre de l’argent. Malheureusement, c’est le client de la rue qui en paye les conséquences.
Et encore, je ne parle pas du scandale de l’opération séduction faite auprès de la clientèle pour souscrire des actions Natixis à l’introduction en bourse au prix fort alors que la direction savait qu’elle ne tiendrait pas les objectifs.
Il serait temps que les banques traditionnelles reviennent à leurs fondamentaux. »
Oui, c’est vrai que je casse du sucre sur les banques. Oui, c’est vrai je n’aime pas banques.
Mais tout ce que j’ai dit est malheureusement vrai.
18/02/2008
APRES LE KRASH FINANCIER DE JANV. 2008
Quoi faire ?
Dans la lignée de mes orientations de gestion 2008 (http://monconseillerfinancier.blogspot.com/2008/01/assurance-vie-rendements-2007-en-hausse.html et http://monconseillerfinancier.blogspot.com/2008/01/orientations-de-gestion-2008-suite.html), je persiste et maintien mes conseils d’achat sur la zone Europe de l’Est, la Russie, l’Inde et la Chine (je profite donc de la baisse pour enfin rentrer sur ce marché). Face au ralentissement économique mondial, je pense que ces zones géographiques sont plus à même de trouver sur leurs marchés intérieurs les relais nécessaires pour compenser en partie, du moins, le manque de dynamisme des autres pays. Je ne crois pas aux pays émergents d’Amérique de Sud et d’Afrique. Ils n’ont pas les reins suffisamment solides face à la récession.
D’un point de vue secteurs d’activités, j’investis aussi sur les supports liés à l’environnement. A partir des OPCVM auxquels j’ai accès auprès d’une Cie d’Assurances dans la gestion des contrats Multisupport, je préconise plus particulièrement sur des supports investissant directement sur des technologies, produits ou solutions de développement durables aux problèmes environnementaux (ex : MLIIF New Energy – 5 étoiles Morningstar, FLF – Equity Environmental Sust. World cap, Pictet Fund Water, chacune intervenant sur des secteurs biens spécifiques dans l’environnement).
Après une analyse de différents supports, la Financière CHAMPLAIN (Performance Environnement, Performance Environnement International et Performance Vitae), qui est le précurseur – je crois - des fonds environnementaux, je ne conseille pas leurs fonds. Je trouve l’objectif de gestion des fonds trop larges, un peu trop fourre-tout. A savoir : « … valeurs liés au secteur de l’environnement. », ou « … en profitant notamment de la dynamique des valeurs liées à l’environnement .» . Ceci explique, peut-être, pourquoi les fonds de la Financière Champlain ont été parmi les moins performants depuis quelques mois.
Nouveauté d’investissement que je n’avais pas cité en début d’année, je préconise d’investir sur les valeurs liées aux matières premières agricoles. Après l’or noir, voici l’or vert. Enfin, nos chers agriculteurs peuvent voir l’avenir avec sérénité. La demande en hausse des céréales mais également du lait devrait donner de belles couleurs à la performance de ces fonds (ex. PARWORLD AGRICULTURE CLASSIC EUR).
Enfin, en conseil subsidiaire, je commencerai à regarder du côté des USA. 1, je pense que le $ devrait se valoriser vis-à-vis de l’Euro. 2, je pense que ce pays devrait relever la tête plus vite que l’Europe, ils ont un traitement plus dynamique de la crise.
Mais dans le doute, cependant, je préconise un support qui pratique une couverture de risque de changes et dont les gestion paraît sérieuse depuis quelques années. Il s’agit de la SICAV NOAM USA Opportunités Euro (gérée par Neuflize Gestion) - 5 étoiles Morningstar.
Dans la lignée de mes orientations de gestion 2008 (http://monconseillerfinancier.blogspot.com/2008/01/assurance-vie-rendements-2007-en-hausse.html et http://monconseillerfinancier.blogspot.com/2008/01/orientations-de-gestion-2008-suite.html), je persiste et maintien mes conseils d’achat sur la zone Europe de l’Est, la Russie, l’Inde et la Chine (je profite donc de la baisse pour enfin rentrer sur ce marché). Face au ralentissement économique mondial, je pense que ces zones géographiques sont plus à même de trouver sur leurs marchés intérieurs les relais nécessaires pour compenser en partie, du moins, le manque de dynamisme des autres pays. Je ne crois pas aux pays émergents d’Amérique de Sud et d’Afrique. Ils n’ont pas les reins suffisamment solides face à la récession.
D’un point de vue secteurs d’activités, j’investis aussi sur les supports liés à l’environnement. A partir des OPCVM auxquels j’ai accès auprès d’une Cie d’Assurances dans la gestion des contrats Multisupport, je préconise plus particulièrement sur des supports investissant directement sur des technologies, produits ou solutions de développement durables aux problèmes environnementaux (ex : MLIIF New Energy – 5 étoiles Morningstar, FLF – Equity Environmental Sust. World cap, Pictet Fund Water, chacune intervenant sur des secteurs biens spécifiques dans l’environnement).
Après une analyse de différents supports, la Financière CHAMPLAIN (Performance Environnement, Performance Environnement International et Performance Vitae), qui est le précurseur – je crois - des fonds environnementaux, je ne conseille pas leurs fonds. Je trouve l’objectif de gestion des fonds trop larges, un peu trop fourre-tout. A savoir : « … valeurs liés au secteur de l’environnement. », ou « … en profitant notamment de la dynamique des valeurs liées à l’environnement .» . Ceci explique, peut-être, pourquoi les fonds de la Financière Champlain ont été parmi les moins performants depuis quelques mois.
Nouveauté d’investissement que je n’avais pas cité en début d’année, je préconise d’investir sur les valeurs liées aux matières premières agricoles. Après l’or noir, voici l’or vert. Enfin, nos chers agriculteurs peuvent voir l’avenir avec sérénité. La demande en hausse des céréales mais également du lait devrait donner de belles couleurs à la performance de ces fonds (ex. PARWORLD AGRICULTURE CLASSIC EUR).
Enfin, en conseil subsidiaire, je commencerai à regarder du côté des USA. 1, je pense que le $ devrait se valoriser vis-à-vis de l’Euro. 2, je pense que ce pays devrait relever la tête plus vite que l’Europe, ils ont un traitement plus dynamique de la crise.
Mais dans le doute, cependant, je préconise un support qui pratique une couverture de risque de changes et dont les gestion paraît sérieuse depuis quelques années. Il s’agit de la SICAV NOAM USA Opportunités Euro (gérée par Neuflize Gestion) - 5 étoiles Morningstar.
22/01/2008
DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: MISE AU POINT
Suite de l'article: "DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: LA BELLE AFFAIRE?" - Cf. Archives de blogMessage complémentaire à la suite de remarques pertinentes de M. Alban Palenzuela, spécialiste en démembrement de propriété, sur le site de réseaux d’affaires VIADEO.
Dans son message, il me ventait, à juste titre, la rentabilité obtenue par les usufruitiers en ne payant qu’une partie de la valeur. Pas de problème.
« Soit je me suis mal exprimé, soit le message que je voulais faire passer n'a pas été compris.
Il n'y a aucun problème concernant le montage, il est parfaitement huilé.Mon allusion à l'usufruit concernait la situation dans laquelle se trouvent les Caisses de Retraite et qui n'ont pas d'autres moyens que d'utiliser cette technique pour faire face à leurs engagements.
Idem concernant les futurs logements sociaux dont les HLM et autres organismes seront les bénéficiaires.
Je doute cependant que la rentabilité soit de 8%.
Ce posera ensuite la question de l'entretien des bâtiments (à la charge des usufruitiers) pendant les 15 ans. Malgré que tout sera écrit par contrat, et patati et patata.
Est-ce que le bien valeur 100, acheté 50, se sera bonifié d'ici 15? L'avenir nous le dira.
En écrivant cet article, je pensais aussi à ODALYS (n°1 national de la gestion en LMP/LMNP et ZRR), qui malgré leur sérieux et leur solidité n'honore pas la garantie locative signée sur un programme AKERYS à Praissac (http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300234608.htm)
Je crains que cette situation se développe dans les années à venir.
On va booster une loi fiscale pour désengorger les stocks immobiliers, on mettra toutes les garanties nécessaires, mais si le marché économique n'est pas là, on n'empêchera pas les faillites.
Loin donc, de moi, l'idée de ne pas s'intéresser à cette loi. Au contraire!
Simplement attention aux abus.
J'imagine déjà quelques milliers de commerciaux de certaines sociétés de défisc. (dont une est déjà nommée dans cette article) battre la campagne pour vanter les miracles du démembrement de propriété. »
21/01/2008
DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: LA BELLE AFFAIRE?
Titre Les Echos (http://www.lesechos.fr/) : « Des programmes de logements neufs sont actuellement proposés à la vente en démembrement de propriété. Et l’ancien devrait suivre le mouvement. Pour les investisseurs qui raisonnent à long-terme, c’est une piste à creuser ».
Cet article intéressant, au demeurant, m’amène quelques réflexions sur ce sujet dont je souhaite vous exposer.
Ce mécanisme fiscal est patrimonial, presque vieux comme la nuit des temps, était utilisé jusqu’à présent, principalement, pour de l’acquisition en LMP/LMNP et au travers de SCPI de rendements.
Les atouts principaux retirés par ce mécanisme sont :
- Pas de revenus fonciers, donc pas de fiscalisation sur les revenus fonciers et pas de CSG/CRDS. - Optimisation des déficits fonciers possibles grâce à la déductibilité des intérêts sur le crédit de la nue-propriété.
- Exonération d’ISF pour les nu-propriétaires.
- Après 15 ans de détention, exonération de plus-values sur l’immobilier acquis en nue-propriété (en moyenne 56% de sa valeur d‘origine sur 15 ans) et revendu en pleine propriété.
L’arbre qui cache la forêt.
A travers une loi fiscale intéressante, ce mécanisme est utilisé aussi depuis de nombreuses années par les Caisses de Retraite. Elles sont très friandes d’usufruit sur les SCPI de rendement. Dans ce cas là, ce mécanisme est aussi dangereux car il n’est pas générateur de richesse pour l’usufruitier. En effet, elles achètent le droit temporaire (10 ou 15 ans) de percevoir des loyers. Et ensuite … plus rien. La valeur d’usufruit (achetée en moyenne 44% sur 15 ans) vaut 0. Les Caisses de Retraite n’ont pas le choix. C’est dire le mal où se trouvent nos Institutions de Retraite pour faire face aux engagements de paiements des retraites. (Il est possible que prochainement j’écrive un mot d’humeur contre l’irresponsabilité des syndicats sur ce sujet.)
Maintenant, il est question de faire supporter par le privé (nous investisseurs) la construction de logements sociaux dont on nous proposera la bonne affaire d’acheter la nue-propriété en vue de faire une bonne plus-value défiscalisée dans 15 ans.
On pourrait aussi présenter la chose autrement : Transformer les biens immobiliers invendus par les promoteurs en de Robien/Borloo ainsi que des ZRR par un changement d’affectation du bien originel.
Tant mieux pour les bénéficiaires de ces logements sociaux. Quant au reste, je suis très dubitatif. Et vous ?
La loi du démembrement de propriété sera la nouvelle mode en 2008/2009 et peut-être même en 2010 pour sortir de la crise immobilière.
Dire que nos élus à l’Assemblée Nationale voulaient supprimer la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la nue-propriété en 2007. Quel retour en grâce !
BYM
Cet article intéressant, au demeurant, m’amène quelques réflexions sur ce sujet dont je souhaite vous exposer.
Ce mécanisme fiscal est patrimonial, presque vieux comme la nuit des temps, était utilisé jusqu’à présent, principalement, pour de l’acquisition en LMP/LMNP et au travers de SCPI de rendements.
Les atouts principaux retirés par ce mécanisme sont :
- Pas de revenus fonciers, donc pas de fiscalisation sur les revenus fonciers et pas de CSG/CRDS. - Optimisation des déficits fonciers possibles grâce à la déductibilité des intérêts sur le crédit de la nue-propriété.
- Exonération d’ISF pour les nu-propriétaires.
- Après 15 ans de détention, exonération de plus-values sur l’immobilier acquis en nue-propriété (en moyenne 56% de sa valeur d‘origine sur 15 ans) et revendu en pleine propriété.
L’arbre qui cache la forêt.
A travers une loi fiscale intéressante, ce mécanisme est utilisé aussi depuis de nombreuses années par les Caisses de Retraite. Elles sont très friandes d’usufruit sur les SCPI de rendement. Dans ce cas là, ce mécanisme est aussi dangereux car il n’est pas générateur de richesse pour l’usufruitier. En effet, elles achètent le droit temporaire (10 ou 15 ans) de percevoir des loyers. Et ensuite … plus rien. La valeur d’usufruit (achetée en moyenne 44% sur 15 ans) vaut 0. Les Caisses de Retraite n’ont pas le choix. C’est dire le mal où se trouvent nos Institutions de Retraite pour faire face aux engagements de paiements des retraites. (Il est possible que prochainement j’écrive un mot d’humeur contre l’irresponsabilité des syndicats sur ce sujet.)
Maintenant, il est question de faire supporter par le privé (nous investisseurs) la construction de logements sociaux dont on nous proposera la bonne affaire d’acheter la nue-propriété en vue de faire une bonne plus-value défiscalisée dans 15 ans.
On pourrait aussi présenter la chose autrement : Transformer les biens immobiliers invendus par les promoteurs en de Robien/Borloo ainsi que des ZRR par un changement d’affectation du bien originel.
Tant mieux pour les bénéficiaires de ces logements sociaux. Quant au reste, je suis très dubitatif. Et vous ?
La loi du démembrement de propriété sera la nouvelle mode en 2008/2009 et peut-être même en 2010 pour sortir de la crise immobilière.
Dire que nos élus à l’Assemblée Nationale voulaient supprimer la déductibilité des intérêts d’emprunt sur la nue-propriété en 2007. Quel retour en grâce !
BYM
16/01/2008
ORIENTATIONS DE GESTION 2008 (suite)
Suite du précédent article sur la performance des fonds en Euros en Assurance-vie, après avoir donner mes orientations de gestion pour cette année en terme de localisation géographique, voici quelques lignes sur des orientations sectorielles.
«Acheter au son du canon», devant l’ampleur des dégâts causés par la crise des subprime, la reprise de l’inflation (causée par toutes les matières premières : pétrole, zinc , nickel mais également par le blé, le lait, les salades) sans compensation d’augmentations de salaires, l’horizon boursier est plutôt bouchée.
Cela se traduit par une défiance des bourses. Faute de perspective, on vend, on vend, on jette l’eau du bain avec le bébé.
C’est l’occasion d’investir ou de faire une moyenne à la baisse sur les secteurs liés à l’environnement.
Le marché est porteur pour quelques années. Maintenant que tout se brade, les valeurs redeviennent intéressantes à acheter.
Avec les investissements faits dans les pays de l’Est, la Russie et l’Inde que je garde (je rappelle que je n’investis pas sur la Chine car j’ai raté le train et je ne souhaite pas y monter en marche), cela fait une autre ligne d’investissement.
Par contre, il y a quelques conseillers qui n’hésitent pas à conseiller à investir sur les matières premières et sur l’or actuellement (les OPCVM sur ce secteur sont en fortes hausses depuis le début de l’année).
«Vendre au son des violons». Merci à ces conseillers de stimuler le marché. Personnellement je vais réduire les lignes investies et concrétiser les plus-values confortables acquises.
J’ai souvent tendance à avoir raison trop tôt, mais on ne me refera pas.
«Acheter au son du canon», devant l’ampleur des dégâts causés par la crise des subprime, la reprise de l’inflation (causée par toutes les matières premières : pétrole, zinc , nickel mais également par le blé, le lait, les salades) sans compensation d’augmentations de salaires, l’horizon boursier est plutôt bouchée.
Cela se traduit par une défiance des bourses. Faute de perspective, on vend, on vend, on jette l’eau du bain avec le bébé.
C’est l’occasion d’investir ou de faire une moyenne à la baisse sur les secteurs liés à l’environnement.
Le marché est porteur pour quelques années. Maintenant que tout se brade, les valeurs redeviennent intéressantes à acheter.
Avec les investissements faits dans les pays de l’Est, la Russie et l’Inde que je garde (je rappelle que je n’investis pas sur la Chine car j’ai raté le train et je ne souhaite pas y monter en marche), cela fait une autre ligne d’investissement.
Par contre, il y a quelques conseillers qui n’hésitent pas à conseiller à investir sur les matières premières et sur l’or actuellement (les OPCVM sur ce secteur sont en fortes hausses depuis le début de l’année).
«Vendre au son des violons». Merci à ces conseillers de stimuler le marché. Personnellement je vais réduire les lignes investies et concrétiser les plus-values confortables acquises.
J’ai souvent tendance à avoir raison trop tôt, mais on ne me refera pas.
09/01/2008
ASSURANCE-VIE EN EUROS: RENDEMENTS 2007 EN HAUSSE
Les rendements 2007 des fonds en euros se sont stabilisés, voire ont légèrement augmenté.
Les meilleurs contrats sont au-dessus de 4,50%.
Ceux des assureurs et mutuelles, bien entendu.
Je n'ai pas encore eu accès aux perfs. des banques, mais en moyenne, c'est un bon 1/2 point de performance en moins. Image oblige, il parait. Du moins, c'est l'explication que l'on me donnait il y a 15 ans quand j'y travaillais et que je ne comprenais pas pourquoi les banques avaient toujours des performances moindre. Bref!
Concernant ces meilleures performances, dans l'ensemble, on pouvait s'y attendre un peu. En effet depuis quelques mois, il n'est pas rare de voir les Assurances faire des promos de taux garantis pour 2008 et 2009 pour certaines avec des taux atteignant ou dépassant 5%.
Tout ça c'est de bonne augure dans la gestion de nos portefeuilles d'assurances.
On va pouvoir augmenter un peu leurs poids dans la gestion des contrats multisupport au détriment des actions dont les perspectives ne sont pas claires (hormis, à mon avis, les supports sur les marchés de l'Est, la Russie, l'Inde encore sans doûte, la Chine également - personnellement j'ai raté le train de la hausse et je ne monterai pas en marche - et d'autres pays émergents dont la gestion chez Carmignac est efficace depuis de très nombreuses années - cette société de gestion est une valeur sûre de la place parisienne, à ce titre je suis très déçu de Richelieu pour 2007 que je vais rayer de ma liste).
Dans la gestion des contrats multisupport, j'ai inclus jusqu'à présent, avec bonheur, entre 30 et 35% de SCPI. Je vais les maintenir ou les ramener vers 25%, cela sera fonction de l'évolution du marché durant l'année. Pour l'instant, tout va bien encore.
Par contre, je suis un peu plus réservé avec les OPCI qui devraient envahir le marché en 2008 et 2009. Certes, les règles de gestion d'une OPCI paraissent moins strictes que celle d'une SCPI. Ce sont des supports plus liquides. Mais c'est un produit neuf. Dans un marché de l'immobilier à vocation professionnelle haut, la rentabilité à attendre devrait être moindre que celle des SCPI. Reste à savoir quelle sera la qualité de gestion et de sélection des investissements de l'un par rapport à l'autre. Une fois encore, les performances des sociétés spécialisées en SCPI et OPCI devraient être supérieures à celles des banques en générale.
(Soit dit en passant, je rigole doucement quand je vois les banques françaises, donneurs de leçons aux accédants à la propriété avec leurs ratios stictes pour l'octroi des crédits -entre taux d'endettements et garanties +++ à founir -, perdre des centaines de millions ou quelques milliards d'euros en ayant investis sur les subprime dont les prêts accordés étaient adossés sur des garanties bien moindres. Bien fait pour leurs g...!)
Donc, pour revenir au sujet principale de ce message, la gestion de portefeuille 2008 devrait être moins audacieuse, donc plus sécuritaire.
Les fonds en Euros vont reprendre du poil de la bête.
BYM
Les meilleurs contrats sont au-dessus de 4,50%.
Ceux des assureurs et mutuelles, bien entendu.
Je n'ai pas encore eu accès aux perfs. des banques, mais en moyenne, c'est un bon 1/2 point de performance en moins. Image oblige, il parait. Du moins, c'est l'explication que l'on me donnait il y a 15 ans quand j'y travaillais et que je ne comprenais pas pourquoi les banques avaient toujours des performances moindre. Bref!
Concernant ces meilleures performances, dans l'ensemble, on pouvait s'y attendre un peu. En effet depuis quelques mois, il n'est pas rare de voir les Assurances faire des promos de taux garantis pour 2008 et 2009 pour certaines avec des taux atteignant ou dépassant 5%.
Tout ça c'est de bonne augure dans la gestion de nos portefeuilles d'assurances.
On va pouvoir augmenter un peu leurs poids dans la gestion des contrats multisupport au détriment des actions dont les perspectives ne sont pas claires (hormis, à mon avis, les supports sur les marchés de l'Est, la Russie, l'Inde encore sans doûte, la Chine également - personnellement j'ai raté le train de la hausse et je ne monterai pas en marche - et d'autres pays émergents dont la gestion chez Carmignac est efficace depuis de très nombreuses années - cette société de gestion est une valeur sûre de la place parisienne, à ce titre je suis très déçu de Richelieu pour 2007 que je vais rayer de ma liste).
Dans la gestion des contrats multisupport, j'ai inclus jusqu'à présent, avec bonheur, entre 30 et 35% de SCPI. Je vais les maintenir ou les ramener vers 25%, cela sera fonction de l'évolution du marché durant l'année. Pour l'instant, tout va bien encore.
Par contre, je suis un peu plus réservé avec les OPCI qui devraient envahir le marché en 2008 et 2009. Certes, les règles de gestion d'une OPCI paraissent moins strictes que celle d'une SCPI. Ce sont des supports plus liquides. Mais c'est un produit neuf. Dans un marché de l'immobilier à vocation professionnelle haut, la rentabilité à attendre devrait être moindre que celle des SCPI. Reste à savoir quelle sera la qualité de gestion et de sélection des investissements de l'un par rapport à l'autre. Une fois encore, les performances des sociétés spécialisées en SCPI et OPCI devraient être supérieures à celles des banques en générale.
(Soit dit en passant, je rigole doucement quand je vois les banques françaises, donneurs de leçons aux accédants à la propriété avec leurs ratios stictes pour l'octroi des crédits -entre taux d'endettements et garanties +++ à founir -, perdre des centaines de millions ou quelques milliards d'euros en ayant investis sur les subprime dont les prêts accordés étaient adossés sur des garanties bien moindres. Bien fait pour leurs g...!)
Donc, pour revenir au sujet principale de ce message, la gestion de portefeuille 2008 devrait être moins audacieuse, donc plus sécuritaire.
Les fonds en Euros vont reprendre du poil de la bête.
BYM
07/01/2008
PETROLE: JUSQU'OU LA SPECULATION ?
En Octobre 2007, Boursorama faisait un sondage sur l'atteinte avant le 31/12/2007 du prix du baril de pétrole à 100 $. Nous n'étions qu'1/3 à croire que le prix n'atteindrait pas les 100 $ d'ici la fin de l'année 2007.
Nous avons gagné.
Le cours n'a été atteint que le 3 janvier 2008.
La façon dont cela s'est fait me fait dire que ce ne sont pas les conditions économiques et rationnelles du marché qui l'ont fait monté mais bien la spéculation.
A qui va profiter le crime?
L'économie planétaire souffre du renchérissement du prix des matières premières.
Les prix des produits augmentent, les salaires ne suivent pas, la demande ralentie.
La crise du subprime est passée par là, les bas de laine s'épuisent.
A qui profitent donc le crime?
Je vais avancer une idée de "silver"boy que j'ai été dans les années 80.
Dans quelques temps, je serai soit le roi des idiots ou des fous, soit ... A vous de le dire!
Le crime profite aux nouveaux riches d'asie, de l'ex union soviétique et peut-être même aux financiers terroristes dont un est très connu au Moyen Orient.
Qui est-ce qui vient d'intervenir pour sauver une banque américaine du naufrage des subprime? Une banque chinoise. Dans ce pays, ils ont tellement d'argent qu'ils sont devenus les premiers prêteurs des USA. Ils n'ont pas intérêt à ce que cette économie s'effondre pour le moment.
La Russie, également, est présente partout dans les investissements à l'étranger.
Ces deux pays ont un point commun. Ils acquièrent du savoir faire technologique des pays "occidentaux".
Quand la bulle spéculative pétrolière éclatera, l'Europe et les Etat-Unis souffriront énormément, je le crains, alors que ces deux pays auront sur leurs propres terres les relais économiques pour satisfaire la demande locale.
Quant à Ben Laden et sa bande, il aura enfin sa victoire sur le monde occidental. Par l'argent de satan gagné en spéculant, il aura vaincu les pays riches (et si la fiction devenait réalité!).
Est-ce que ce scénario catastrophe est crédible ou nage-t-on en plein délire?
L'avenir nous le dira.
BYM
Nous avons gagné.
Le cours n'a été atteint que le 3 janvier 2008.
La façon dont cela s'est fait me fait dire que ce ne sont pas les conditions économiques et rationnelles du marché qui l'ont fait monté mais bien la spéculation.
A qui va profiter le crime?
L'économie planétaire souffre du renchérissement du prix des matières premières.
Les prix des produits augmentent, les salaires ne suivent pas, la demande ralentie.
La crise du subprime est passée par là, les bas de laine s'épuisent.
A qui profitent donc le crime?
Je vais avancer une idée de "silver"boy que j'ai été dans les années 80.
Dans quelques temps, je serai soit le roi des idiots ou des fous, soit ... A vous de le dire!
Le crime profite aux nouveaux riches d'asie, de l'ex union soviétique et peut-être même aux financiers terroristes dont un est très connu au Moyen Orient.
Qui est-ce qui vient d'intervenir pour sauver une banque américaine du naufrage des subprime? Une banque chinoise. Dans ce pays, ils ont tellement d'argent qu'ils sont devenus les premiers prêteurs des USA. Ils n'ont pas intérêt à ce que cette économie s'effondre pour le moment.
La Russie, également, est présente partout dans les investissements à l'étranger.
Ces deux pays ont un point commun. Ils acquièrent du savoir faire technologique des pays "occidentaux".
Quand la bulle spéculative pétrolière éclatera, l'Europe et les Etat-Unis souffriront énormément, je le crains, alors que ces deux pays auront sur leurs propres terres les relais économiques pour satisfaire la demande locale.
Quant à Ben Laden et sa bande, il aura enfin sa victoire sur le monde occidental. Par l'argent de satan gagné en spéculant, il aura vaincu les pays riches (et si la fiction devenait réalité!).
Est-ce que ce scénario catastrophe est crédible ou nage-t-on en plein délire?
L'avenir nous le dira.
BYM
05/01/2008
DE ROBIEN - COUP DE GUEULE
Document d'archive publié en 11/2006 sur Viadéo
Un coup de gueule contre les pseudos conseillers qui continuent de vendre à tout va des investissements immobiliers à travers la loi de Robien.
Le marché est saturé, voir en suroffre. Où est le conseil patrimonial ?
Il se dit que le marché immobilier français est en manque de 750.000 logements depuis 2 à 3 ans. Annuellement, il se construit 110 à 120.000 logements. En 2005, il s’en est construit 450.000. Et il s’en construira encore beaucoup en 2006, 2007 et 2008.
En effet, les programmes en loi de Robien sont vendus principalement en état de futur achèvement (VEFA) souvent 2 ans avant la livraison.
Que se passe-t-il maintenant ? Beaucoup de zones géographiques se retrouvent avec pléthore de logements vacants en attente de locataires.
Les investisseurs particuliers n’ont pas fini de maugréer contre la profession des « spécialistes » en défiscalisation. Et ils ont raisons ! Trop peu malheureusement font correctement leur métier.
Il ne passe pas une semaine sans que je reçoive des publicités sur des opérations de défiscalisation (de Robien, M.H, etc.). Toutes les propositions sont calculées à partir des tranches marginales d’imposition (T.M.I) de 2005. Or, on le sait depuis fin 2005, toutes les tranches du barème sont revues à partir de 2006.
Ainsi un contribuable qui se trouvait dans une T.M.I à 28% en 2005 se trouvera sur une T.M.I à 14% en 2006 avec quasiment le même impôt à payer.
Conséquence, perte de l’incidence fiscale liée à la T.M.I sur le montage proposé = 50%.
Résultat, toutes les propositions trop légères ou trop ambitieuses couteront au final très cher à l’investisseur. Si tant est qu’il puisse faire face à tous ses engagements financiers.
Un tuyau à tout ceux qui veulent acheter leur résidence principale prochainement : « Attendez ! D’ici 2 ans, vous aurez des affaires à faire. Vraisemblablement beaucoup d’appartements et de villas seront en vente et surement pas au prix acheté par l’investisseur premier ».
Faut-il pour autant ne pas investir dans le cadre de la loi de Robien ?
Non, évidemment. Si vous êtes sur une tranche à 30%, cela peut s’étudier.
Ensuite, outre l’emplacement (cela a toujours été et le sera toujours), la qualité des matériaux, l’esthétique (c’est incroyable, vu le nombre d’architectes et maîtres d’œuvres qui travaillent sur les projets de programmes immobiliers, peu réalisent des programmes différents, non stéréotypés), les assurances locatives complètes sont primordiales.
A savoir : En plus des loyers impayés, les vacances locatives (périodes de non location entre deux locataires) et les carences locatives (périodes de non location entre la livraison et la première location) sont à étudier de très près.
Et si, en plus, le promoteur garantit de compléter ou de se substituer aux trous de garanties des assureurs (info, il n’est pas exclu que les Cies. d’assurances soient sinistrées prochainement sur le risque locatif et résilient leurs polices à défaut de beaucoup les augmenter), alors là, « no problem », tout est OK. CELA EXISTE.
BYM
Un coup de gueule contre les pseudos conseillers qui continuent de vendre à tout va des investissements immobiliers à travers la loi de Robien.
Le marché est saturé, voir en suroffre. Où est le conseil patrimonial ?
Il se dit que le marché immobilier français est en manque de 750.000 logements depuis 2 à 3 ans. Annuellement, il se construit 110 à 120.000 logements. En 2005, il s’en est construit 450.000. Et il s’en construira encore beaucoup en 2006, 2007 et 2008.
En effet, les programmes en loi de Robien sont vendus principalement en état de futur achèvement (VEFA) souvent 2 ans avant la livraison.
Que se passe-t-il maintenant ? Beaucoup de zones géographiques se retrouvent avec pléthore de logements vacants en attente de locataires.
Les investisseurs particuliers n’ont pas fini de maugréer contre la profession des « spécialistes » en défiscalisation. Et ils ont raisons ! Trop peu malheureusement font correctement leur métier.
Il ne passe pas une semaine sans que je reçoive des publicités sur des opérations de défiscalisation (de Robien, M.H, etc.). Toutes les propositions sont calculées à partir des tranches marginales d’imposition (T.M.I) de 2005. Or, on le sait depuis fin 2005, toutes les tranches du barème sont revues à partir de 2006.
Ainsi un contribuable qui se trouvait dans une T.M.I à 28% en 2005 se trouvera sur une T.M.I à 14% en 2006 avec quasiment le même impôt à payer.
Conséquence, perte de l’incidence fiscale liée à la T.M.I sur le montage proposé = 50%.
Résultat, toutes les propositions trop légères ou trop ambitieuses couteront au final très cher à l’investisseur. Si tant est qu’il puisse faire face à tous ses engagements financiers.
Un tuyau à tout ceux qui veulent acheter leur résidence principale prochainement : « Attendez ! D’ici 2 ans, vous aurez des affaires à faire. Vraisemblablement beaucoup d’appartements et de villas seront en vente et surement pas au prix acheté par l’investisseur premier ».
Faut-il pour autant ne pas investir dans le cadre de la loi de Robien ?
Non, évidemment. Si vous êtes sur une tranche à 30%, cela peut s’étudier.
Ensuite, outre l’emplacement (cela a toujours été et le sera toujours), la qualité des matériaux, l’esthétique (c’est incroyable, vu le nombre d’architectes et maîtres d’œuvres qui travaillent sur les projets de programmes immobiliers, peu réalisent des programmes différents, non stéréotypés), les assurances locatives complètes sont primordiales.
A savoir : En plus des loyers impayés, les vacances locatives (périodes de non location entre deux locataires) et les carences locatives (périodes de non location entre la livraison et la première location) sont à étudier de très près.
Et si, en plus, le promoteur garantit de compléter ou de se substituer aux trous de garanties des assureurs (info, il n’est pas exclu que les Cies. d’assurances soient sinistrées prochainement sur le risque locatif et résilient leurs polices à défaut de beaucoup les augmenter), alors là, « no problem », tout est OK. CELA EXISTE.
BYM
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