Document d'archive publié en 11/2006 sur Viadéo
Un coup de gueule contre les pseudos conseillers qui continuent de vendre à tout va des investissements immobiliers à travers la loi de Robien.
Le marché est saturé, voir en suroffre. Où est le conseil patrimonial ?
Il se dit que le marché immobilier français est en manque de 750.000 logements depuis 2 à 3 ans. Annuellement, il se construit 110 à 120.000 logements. En 2005, il s’en est construit 450.000. Et il s’en construira encore beaucoup en 2006, 2007 et 2008.
En effet, les programmes en loi de Robien sont vendus principalement en état de futur achèvement (VEFA) souvent 2 ans avant la livraison.
Que se passe-t-il maintenant ? Beaucoup de zones géographiques se retrouvent avec pléthore de logements vacants en attente de locataires.
Les investisseurs particuliers n’ont pas fini de maugréer contre la profession des « spécialistes » en défiscalisation. Et ils ont raisons ! Trop peu malheureusement font correctement leur métier.
Il ne passe pas une semaine sans que je reçoive des publicités sur des opérations de défiscalisation (de Robien, M.H, etc.). Toutes les propositions sont calculées à partir des tranches marginales d’imposition (T.M.I) de 2005. Or, on le sait depuis fin 2005, toutes les tranches du barème sont revues à partir de 2006.
Ainsi un contribuable qui se trouvait dans une T.M.I à 28% en 2005 se trouvera sur une T.M.I à 14% en 2006 avec quasiment le même impôt à payer.
Conséquence, perte de l’incidence fiscale liée à la T.M.I sur le montage proposé = 50%.
Résultat, toutes les propositions trop légères ou trop ambitieuses couteront au final très cher à l’investisseur. Si tant est qu’il puisse faire face à tous ses engagements financiers.
Un tuyau à tout ceux qui veulent acheter leur résidence principale prochainement : « Attendez ! D’ici 2 ans, vous aurez des affaires à faire. Vraisemblablement beaucoup d’appartements et de villas seront en vente et surement pas au prix acheté par l’investisseur premier ».
Faut-il pour autant ne pas investir dans le cadre de la loi de Robien ?
Non, évidemment. Si vous êtes sur une tranche à 30%, cela peut s’étudier.
Ensuite, outre l’emplacement (cela a toujours été et le sera toujours), la qualité des matériaux, l’esthétique (c’est incroyable, vu le nombre d’architectes et maîtres d’œuvres qui travaillent sur les projets de programmes immobiliers, peu réalisent des programmes différents, non stéréotypés), les assurances locatives complètes sont primordiales.
A savoir : En plus des loyers impayés, les vacances locatives (périodes de non location entre deux locataires) et les carences locatives (périodes de non location entre la livraison et la première location) sont à étudier de très près.
Et si, en plus, le promoteur garantit de compléter ou de se substituer aux trous de garanties des assureurs (info, il n’est pas exclu que les Cies. d’assurances soient sinistrées prochainement sur le risque locatif et résilient leurs polices à défaut de beaucoup les augmenter), alors là, « no problem », tout est OK. CELA EXISTE.
BYM
Un coup de gueule contre les pseudos conseillers qui continuent de vendre à tout va des investissements immobiliers à travers la loi de Robien.
Le marché est saturé, voir en suroffre. Où est le conseil patrimonial ?
Il se dit que le marché immobilier français est en manque de 750.000 logements depuis 2 à 3 ans. Annuellement, il se construit 110 à 120.000 logements. En 2005, il s’en est construit 450.000. Et il s’en construira encore beaucoup en 2006, 2007 et 2008.
En effet, les programmes en loi de Robien sont vendus principalement en état de futur achèvement (VEFA) souvent 2 ans avant la livraison.
Que se passe-t-il maintenant ? Beaucoup de zones géographiques se retrouvent avec pléthore de logements vacants en attente de locataires.
Les investisseurs particuliers n’ont pas fini de maugréer contre la profession des « spécialistes » en défiscalisation. Et ils ont raisons ! Trop peu malheureusement font correctement leur métier.
Il ne passe pas une semaine sans que je reçoive des publicités sur des opérations de défiscalisation (de Robien, M.H, etc.). Toutes les propositions sont calculées à partir des tranches marginales d’imposition (T.M.I) de 2005. Or, on le sait depuis fin 2005, toutes les tranches du barème sont revues à partir de 2006.
Ainsi un contribuable qui se trouvait dans une T.M.I à 28% en 2005 se trouvera sur une T.M.I à 14% en 2006 avec quasiment le même impôt à payer.
Conséquence, perte de l’incidence fiscale liée à la T.M.I sur le montage proposé = 50%.
Résultat, toutes les propositions trop légères ou trop ambitieuses couteront au final très cher à l’investisseur. Si tant est qu’il puisse faire face à tous ses engagements financiers.
Un tuyau à tout ceux qui veulent acheter leur résidence principale prochainement : « Attendez ! D’ici 2 ans, vous aurez des affaires à faire. Vraisemblablement beaucoup d’appartements et de villas seront en vente et surement pas au prix acheté par l’investisseur premier ».
Faut-il pour autant ne pas investir dans le cadre de la loi de Robien ?
Non, évidemment. Si vous êtes sur une tranche à 30%, cela peut s’étudier.
Ensuite, outre l’emplacement (cela a toujours été et le sera toujours), la qualité des matériaux, l’esthétique (c’est incroyable, vu le nombre d’architectes et maîtres d’œuvres qui travaillent sur les projets de programmes immobiliers, peu réalisent des programmes différents, non stéréotypés), les assurances locatives complètes sont primordiales.
A savoir : En plus des loyers impayés, les vacances locatives (périodes de non location entre deux locataires) et les carences locatives (périodes de non location entre la livraison et la première location) sont à étudier de très près.
Et si, en plus, le promoteur garantit de compléter ou de se substituer aux trous de garanties des assureurs (info, il n’est pas exclu que les Cies. d’assurances soient sinistrées prochainement sur le risque locatif et résilient leurs polices à défaut de beaucoup les augmenter), alors là, « no problem », tout est OK. CELA EXISTE.
BYM
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